旭辉拿下九龙湖地块！限价3340元/㎡！要建限价住宅12万方！会亏本吗？
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2018年9月，赣江监狱九龙湖限价房地块在市国土资源局挂拍竞拍，但是由于无人报价，地块惨遭流拍，3个多月后，地块修改了建设协议，今天再次挂拍出让，经过竞拍，地块最后由旭辉拿下。
再次挂拍出让
DAEJ2019003地块位于出版路以东、新华路以南（JLH501-E02地块），地块占地144.187亩，为二类居住用地，容积率1＜FAR≤2.2，建筑密度D≤25%，绿地率GAR≥35%，起始价311万元/亩，起始楼面价2120.5元/㎡。
建设协议
根据建设协议，受让人需在该地块为甲方建设限价住宅12万平方米，购买均价不高于3340元/㎡。待限价房全部预售后，方可进行商品房预售。
该宗地总计容面积为211475㎡，宗地中普通商品住宅（144㎡以下）的建筑面积占住宅总建筑面积的比例不低于70%为148032.5㎡，144平方米(含)以下实施全装修建设。除配建给朱港农场征迁职工的120000㎡外的商品住宅销售（该部分限价3340元/㎡）以及5500㎡的幼儿园，还剩85975㎡可计容建筑面积，限价住宅自房屋产权登记之日起五年内不得上市交易，该部分未进行毛坯限价说明。
上市交易时，卖房人须按照宗地出让时点的限价房评估楼面地价与该区域楼面基准地价的差值(909元/平方米)向政府补交土地收益后，方可转让。
经过竞拍，该宗地最后由南昌旭辉企业管理有限公司拿下，楼面价2864元/㎡，溢价率35.05%，总价6.05亿元。
按照简单的计算方式，该宗地拿地总价等于：6.05亿元（拿地总价）+0.87亿元（差值）=6.92亿元，可对外销售住宅建筑面积最多为8万方，按照1.3万/㎡的销售单价，货值约10.4亿元，安置房货值约4亿元，除去拿地成本6.92亿元，剩下7.48亿元，该部分需要建设约20万方的住宅，按照3500元/㎡的建安成本计算约为7亿元，加上一些税费、管理费、销售费、融资、公关产生的费用，该宗地实际上利润很低，也可以基本上没啥赚头。
地块位置分析
该地块沿着铁路轨道，距离地铁四号线礼庄山站约1.5公里，周边住宅居多，包括有天集西站明珠和新力琥珀园、九龙阳光等楼盘，地块南面还有宗教育用地。总结来讲，地块位置一般，处于片区的边缘地带。
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